Immobilien

Einleitung

Die folgenden Ausführungen gehen aus von betrieblich genutzten Immobilien (Liegenschaften), die Teil des Geschäftsvermögens sind. Zu den Immobilien zählen:

Gebäude
Grundstücke
Stockwerkeigentum

Der Immobilienverkehr erfolgt via Bank. Die Aufwände und Erträge im Zusammenhang mit dem Immobilienverkehr werden in Konten der Kontenklasse 7 erfasst. Nachfolgend wird der Immobilienverkehr aufgeteilt in «Immobilienkauf» und «Immobilienverwaltung».

Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie erfolgt die Finanzierung meist als Mischung zwischen einer Eigenfinanzierung und einer Fremdfinanzierung.

Eigenfinanzierung: Derjenige Teil des Kaufpreises, der durch eigenes Geld, d.h. durch Eigenkapital, finanziert wird; Als «Faustregel» gilt: 20% des Kaufpreises sind als Eigenfinanzierung zu leisten, um von einer Bank als kreditwürdig eingestuft zu werden und eine Hypothek (vgl. nachfolgend) zu erhalten.

Hypothek (Fremdfinanzierung mit Hypothekarkredit): Eine Hypothek ist ein grundpfandgebundenes Darlehen, d.h., wird der Hypothekarnehmer zahlungsunfähig, so kann der Hypothekargeber (Post, Bank oder Dritte) die Immobilie zu seinen Gunsten verwerten lassen - erfolgt in der Regel durch eine öffentliche Versteigerung. Eine Hypothek wird durch den Hypothekarnehmer als langfristiges Fremdkapital im Konto «Hypotheken» erfasst. Es wird unterschieden zwischen einer 1. Hypothek und einer 2. Hypothek. Als «Faustregel» gilt: Eine 1. Hypothek wird bis zu maximal 65% des Kaufpreises gewährt. Eine 2. Hypothek wird mit einem gegenüber der 1. Hypothek höheren Zinssatz bis maximal 15% des Kaufpreises gewährt und muss normalerweise bis zur Pensionierung zurückbezahlt (amortisiert) werden. Hypotheken gibt es zu variablen (Variable Hypothek) oder fixen Zinssätzen (Festhypothek).

Einmalige Kosten: Kosten für Notariat, Grundbucheintrag und Handänderung; Diese Kosten werden aktiviert, d.h. nicht als Aufwand, sondern als Vermögen im Konto «Immobilien» erfasst – analog den Transport- und Installationskosten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Maschine.

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Beispiel

Ein Unternehmen kauft eine Liegenschaft für CHF 894'000.– exkl. einmalige Kosten von CHF 6'000.–. Zur Finanzierung dieses Kaufs wird eine Hypothek in der Höhe von CHF 600'000.– aufgenommen.

Lösung

Eigenfinanzierung

Soll: Immobilien
Haben: Bank
Betrag: 294'000

Aktivierung einmalige Kosten

Soll: Immobilien
Haben: Bank
Betrag: 6'000

Hypothek (Fremdfinanzierung)

Soll: Immobilien
Haben: Hypotheken
Betrag: 600'000

Immobilienverwaltung

Bei einer Einzelunternehmung ist die Immobilienverwaltung über ein neutrales Erfolgskonto «Immobilienerfolg» (Immobilienaufwände im Soll und Immobilienerträge im Haben erfassen) möglich. Bei einer Aktiengesellschaft – vgl. Thema «Aktiengesellschaft (AG)» – müssen die Einzelkonten «Immobilienaufwand», «Immobilienertrag» und «Abschreibungen Immobilien» (Kontenklasse 6) geführt werden.

Immobilienaufwand: Folgende Posten im Zusammenhang mit einer Immobilie werden im Konto «Immobilienaufwand» (bei einem Konto «Immobilienerfolg» im Soll) erfasst:

Unterhalt und Reparaturen
Heizung
Gebühren und Abgaben (Elektrizität, Wasser, Kehricht usw.)
Versicherungen
Verwaltungskosten
Steuern
Hypothekarzinsen
Abschreibungen (vgl. auch Thema «Abschreibungen»)

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Beispiel

Eine Geschäftsliegenschaft einer Einzelunternehmung wird direkt mit einem Betrag von CHF 45'000.– abgeschrieben.

Lösung

Soll: Immobilienaufwand (nicht «Abschreibungen»!)
Haben: Immobilien
Betrag: 45'000

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Investitionen: Unterscheidung zwischen

Werterhaltung: Hat die Investition werterhaltenden Charakter (z.B. Renovation des Nasszellenbereichs), so wird sie als Immobilienaufwand erfasst.
Wertvermehrung: Hat die Investition wertvermehrenden Charakter (z.B. Anbau einer Garage), so wird sie aktiviert, d.h. als Vermögenszuwachs im Konto «Immobilien» erfasst.

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Beispiel

In einer Geschäftsliegenschaft wird mittels Eigenfinanzierung eine neue Wellnesszone im Wert von CHF 100'000.– eingebaut.

Lösung

Soll: Immobilien
Haben: Bank
Betrag: 100'000

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Immobilienertrag: Folgende Mieteinnahmen werden im Konto «Immobilienaufwand» (bei einem Konto «Immobilienerfolg» im Haben) erfasst:

Vermietung an Dritte = Drittvermietung: «Kasse, Post oder Bank» im Soll und «Immobilienertrag» im Haben
Vermietung an das eigene Geschäft = Eigenmietwert Geschäftsräume: «Mietaufwand» im Soll (aus kalkulatorischen Gründen ist der Mietaufwand analog zu einer Fremdmiete zu erfassen) und «Immobilienertrag» im Haben
Vermietung an sich selbst zur Nutzung als Privatperson (bei einer Einzelunternehmung) = Eigenmietwert Privatwohnung: «Privat» im Soll (vgl. auch Thema «Einzelunternehmung») und «Immobilienertrag» im Haben

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Beispiel

Die Attikawohnung einer Geschäftsliegenschaft wird durch die Familie des Geschäftseigentümers bewohnt. Dafür wird eine orts- und marktübliche Jahresmiete von CHF 37'200.– verrechnet.

Lösung

Soll: Privat
Haben: Immobilienertrag
Betrag: 37'200

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Amortisation (Rückzahlung) einer Hypothek: Die Amortisation einer Hypothek wird gegenteilig zur Aufnahme einer Hypothek (vgl. oben unter dem Titel «Immobilienkauf») erfasst: